Jährliche Verluste fressen langsam das Eigenkapital auf

Oberbürgermeister Paul Metzger sorgt sich über Finanzlage der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft
Der Geschäftsführer tritt bei Renovierungen kürzer / Hoffen auf den Verkauf von „Bächle“-Eigentumswohnungen
Von unserem Redaktionsmitglied Werner Schoger

„Die finanzielle Situation der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft bereitet mir Sorge“. So urteilt Oberbürgermeister Paul Metzger nach dem jüngsten Abschluss der Gesellschaft fürs Jahr 1998. Stadtkämmerer Willi Leonhardt sieht die Lage weniger dramatisch, kann freilich auch Sorgen nicht verhehlen: „Der Wohnungsbaugesellschaft fehlt das Eigenkapital. Die Stadt wird wohl nicht darum herum kommen, diese Misere grundlegend zu verbessern.“ Dem im 98-er Ergebnis ausgewiesenen Eigenkapital der Gesellschaft steht mittlerweile ein aufaddierter Bilanz-Verlust von 3,3 Millionen Mark gegenüber. Das bedeutet, dass die Jahresverluste die dünne Eigenkapitaldecke der Gesellschaft langsam aufgefressen haben.

Der Gesellschaft gehören in Bretten derzeit rund 520 Wohnungen. 1997 hat die Wohnungsbaugesellschaft noch einen Gewinn von 300 000 Mark ausweisen können, doch 1998 sackte das Ergebnis dramatisch in die roten Zahlen. Die Gesellschaft bilanzierte einen Verlust von 650 000 Mark.
Schuld daran sind nach Geschäftsführer Sugen Kurz die hohen Instandhaltungskosten, die 1998 eine runde Million Mark ausmachten, und damit um 300 000 bis 400 000 Mark höher lagen als in „Normaljahren“. Auch dieser Renovierungsschub hat seinen Grund: Früher hatte die Gesellschaft pro Jahr zehn bis 15 Mal Mieterwechsel in ihren Wohnungen, 1998 schnellte diese Zahl auf 40 hoch. „Dann ist jedesmal eine Renovierung fällig. Und dieser Aufwand hat sich ganz schnell verdrei- bis vervierfacht“, berichtet Kurz.

Auf dem Markt gibt es derzeit eine ganze Reihe freistehender Wohnungen. Da bieten sich den Mietern in städtischen Wohnungen Alternativen und die werden auch genutzt. Eugen Kurz hat zwar immer noch eine große Zahl von Brettenern auf der Warteliste „aber das sind Mieter, die auf dem freien Markt kaum eine Chance haben“.
Zum Renovierungsschub im Jahr 1998 musste die Gesellschaft eine Minderung des städtischen Zuschusses um 200 000 Mark verkraften (das hing mit der Fehlbelegungsabgabe zusammen) und musste gleichzeitig noch 300 000 Mark höhere Kapitalkosten hinnehmen, weil man gebaute Eigentumswohungen nicht hat verkaufen können.

Das Hauptproblem ist dabei das Objekt „Bächle“ in der Kupferhälde. 56 Eigentumswohnungen hat die Gesellschaft dort gebaut, hat aber erst 23 Wohnungen an den Mann bringen können, „Als wir mit dem Projekt fertig waren und mit den Wohnungen auf den Markt kamen, war der für Eigentumswohnungen verlaufen, plötzlich begann der Run auf die Reihenhäuser“, berichtet Eugen Kurz. Damit kam die Kalkulation der Wohnungsbau ins Wanken. Mit den Wohnungen hatte man sich eigentlich Eigenkapital beschaffen wollen, das aber fließt nicht. Und die Mieteinnahmen können die Unkosten der Gesellschaft nicht abdecken.

15 bis 17 Mark pro Quadratmeter musste die Wohnungsbau verlangen, um auf ihre Kosten Zu kommen. Sie nimmt im städtischen Durchschnitt aber nur 7,10 Mark pro -Quadratmeter ein und die Spann,? bewegt sich von vier Mark bis maximal 10,50 Mark.
Mit anderen Objekten hatte die Wohnungsbau eine glücklichere Hand. Im Schreiberle konnten die Objekte an den Mann gebracht werden, in der Friedrichstraße sind von 14 Eigentumswohnungen mittlerweile 13 verkauft und auch in Rinklingen kommt aus dem dortigen Objekt Geld in die Kasse.
Willi Leonhardt und Eugen Kurz sehen die Brettener Gesellschaft in einer schlechteren Ausgangslage als vergleichbare Gesellschaften in anderen Kommunen. Dort hat es pro gebaute Wohnung Zuschüsse von 40 000 bis 70 000 Mark gegeben.

In der aktuellen Finanznot behilft sich Eugen Kurz jetzt mit einer drastischen Maßnahme. Er reduziert den Renovierungsaufwand auf 300 000 Mark. Das kann freilich nur eine kurzfristige Maßnahme sein. Die Probleme würden nur in die nächsten Jahre verlagert und die negative Entwicklung nur beschleunigen. Auch die Mieter in den Sozialwohnungen würden dies nicht hinnehmen. In Bauerbach und in Diedelsheim ist die Wohnungsbau noch einen anderen Weg gegangen. Sie verkauft dort Wohnungen mit hohem Renovierungsbedarf an privat, nach Absprache mit den Mietern. Auch denen werden die Wohnungen zum Kauf angeboten.

Kapitalanleger haben bislang, so berichtet Eugen Kurz, die Mieter nicht gekündigt. „Viele sind froh, schon einen Mieter zu haben, angesichts vieler freistehender Wohnungen“. Und Kurz meint, dass im Notfall innerhalb der Gesellschaft auch Mietern eine städtische Ersatzwohnung angeboten werden könnte. Grundlegend sei das Problem der Wohnungsbaugesellschaft nur zu lösen, wenn die Stadt dafür sorgt, dass die Eigenkapitaldecke verbessert wird. Ohne Finanzspritze wird man da nicht auskommen – eine Lösung, die Stadtkämmerer Leonhard nicht gerade lauthals begrüßt. Was er als „Chef“ der Wohnungsbau dringend nötig hat, das kann er eigentlich als „Chef“ städtischer Finanzen nicht entbehren: Geld, viel Geld.

Die Themen dieses Tages in einem anderen Jahr :

• Klares „Ja" zur Stadtbahn - 1985
• „ Malag" kann weiter arbeiten - 1986
• Bretten sieht keinen Grund zur Begeisterung - 2003